Madame,
Monsieur,
Un autre sujet a embrasé le Conseil de Paris mardi soir : le fameux plafonnement des loyers. Cette vieille promesse politique qui prétend résoudre une pénurie en interdisant aux prix de monter. Autorisé à titre expérimental, le dispositif a été adopté avec enthousiasme par l’exécutif parisien en 2019. Rien de surprenant : dans une ville où seuls un tiers des habitants sont propriétaires de leur résidence principale, promettre de faire baisser les loyers est une promesse électorale presque aussi irrésistible que celle d’augmenter les salaires sans travailler davantage.
Tant pis pour les propriétaires dont le rendement locatif a déjà été méthodiquement laminé entre l’explosion de la taxe foncière, l’inflation des charges, les contraintes énergétiques et désormais le plafonnement des loyers. À ce rythme-là, l’investissement locatif finit par ressembler à une œuvre philanthropique avec des des rendements inférieurs au rendement d’Etat, le plus sûr et qui n’offre aucune complication.
Reconnaissons toutefois que le débat n’est pas simple. Face à un locataire qui vous lance : « Sans plafonnement, mon loyer serait deux fois plus élevé », la réplique n’est pas évidente. D’autant que les Parisiens consacrent en moyenne 34 % de leurs revenus au logement (40% pour les familles monoparentales). Car le logement est probablement le secteur le plus réglementé de l’économie française. Permis de construire, normes, fiscalité, DPE, encadrement des loyers, protection des locataires, préemptions, quotas, obligations diverses : une véritable cathédrale réglementaire construite pierre après pierre depuis un demi-siècle. Une cathédrale si vaste que même ses architectes semblent parfois s’y perdre.
Pourtant, une question simple mérite d’être posée : qui le plafonnement des loyers protège-t-il réellement ?
La Mairie de Paris présente volontiers cette mesure comme un bouclier pour les locataires. Mais les économistes étudient cette question depuis plusieurs décennies et leur conclusion est remarquablement constante : le contrôle des loyers protège d’abord ceux qui ont déjà un logement. Beaucoup moins ceux qui en cherchent un.
L’étudiant qui arrive à Paris. Le jeune actif qui décroche son premier emploi. Le couple qui attend un enfant. La famille qui a besoin d’une pièce supplémentaire. Le salarié muté dans la capitale. Tous ceux qui doivent franchir la porte d’entrée du marché locatif découvrent une réalité bien différente de la promesse politique : des files d’attente interminables, des visites bondées, des dossiers toujours plus exigeants, des cautions toujours plus élevées et des propriétaires qui sélectionnent leurs locataires avec une rigueur croissante.
Car lorsqu’on plafonne le prix d’un bien dont la quantité est limitée, on ne supprime pas la rareté. On la déplace. Le prix cesse d’opérer la sélection ; ce sont désormais le dossier, les revenus, le réseau, les garanties ou simplement la chance qui s’en chargent. À la veille de la décision gouvernementale sur la prolongation ou non de l’expérimentation, plusieurs travaux récents viennent d’ailleurs ébranler les certitudes de ses défenseurs. Bertrand Moine a compilé une littérature économique particulièrement abondante sur le sujet. Quant à l’évaluation économétrique conduite par Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, elle se montre prudente sur les résultats observés et invite à explorer d’autres leviers d’action.
Car derrière un slogan séduisant se cache une réalité beaucoup moins reluisante : on ne rend pas le logement plus accessible en décourageant ceux qui le mettent sur le marché.
Les chiffres parisiens sont déjà éloquents. Selon LocService et Loctracker, l’offre locative disponible à Paris aurait chuté de plus de 50 % depuis 2021. Certaines estimations avancent même une baisse proche des deux tiers. Bien sûr, l’encadrement des loyers n’explique pas à lui seul cette évolution. Les contraintes énergétiques, la fiscalité, la progression des locations touristiques ou encore la hausse des taux d’intérêt ont également joué leur rôle. Mais une constante apparaît dans la plupart des villes qui ont expérimenté durablement le contrôle des loyers : moins d’investissements, moins d’offres disponibles, moins de mobilité résidentielle et, à terme, une dégradation progressive du parc immobilier.
Berlin en a fourni une démonstration spectaculaire. En 2020, la capitale allemande instaure le « Mietendeckel », l’un des plafonnements les plus stricts d’Europe. La réaction du marché est immédiate : les logements proposés à la location disparaissent massivement des annonces tandis que les prix des logements non concernés s’envolent. Un an plus tard, la Cour constitutionnelle allemande annule le dispositif. Le mal est pourtant fait : la confiance des investisseurs a été durablement ébranlée.
Le cas de Stockholm est encore plus révélateur. Depuis plus d’un siècle, les loyers y sont largement administrés. Résultat : près de 810 000 personnes patientent sur les listes d’attente officielles pour obtenir un logement à loyer contrôlé dans une agglomération qui compte à peine un million d’habitants. L’attente moyenne dépasse neuf ans et peut atteindre vingt ans dans les quartiers les plus recherchés. Quand un logement devient un privilège attribué après une décennie de patience, ce n’est plus un marché. C’est un rationnement.
Ces symptômes vous rappellent quelque chose ?
Comme souvent en matière de logement, les bonnes intentions produisent l’inverse du résultat recherché.
On croit combattre la hausse des loyers. On organise surtout la pénurie.
On prétend aider les locataires. On protège principalement ceux qui ont déjà un logement.
On veut rendre Paris plus accessible. On contribue à en fermer progressivement les portes.
Le logement n’obéit pas aux slogans. Lorsqu’une ville manque de logements, la solution n’est pas de plafonner les loyers. La solution est de construire davantage, de rénover davantage et d’encourager davantage ceux qui investissent. Car on ne crée pas un seul appartement supplémentaire en votant un plafond de loyer dans une salle du Conseil de Paris.
